Nachhaltigkeit kostet erst mal, und das ist gut so

Ökologie und Ökonomie auf einen Nenner zu bringen, ist im Immobilienbereich herausfordernd, aber möglich. Rafik Awad, Portfoliomanager Real Estate, erklärt, wie dabei vorgegangen wird.

Der Immobiliensektor emittiert rund 25 Prozent der gesamten Treibhausgase der Schweiz. Welchen Beitrag leistet das Asset Management der Zürcher Kantonalbank, um die CO₂-Emissionen zu senken?

Rafik Awad: Das Ziel ist klar: Spätestens 2050 sind die vom Asset Management der Zürcher Kantonalbank betreuten Immobilienportfolios klimaneutral. Gleichzeitig haben wir die finanzielle Verantwortung für unsere Anlegerinnen und Anleger im Blick. Es sind dies mehrheitlich Vorsorgeinstitute, die auf eine stete und marktgerechte Rendite zur Sicherung der Rentenversprechen angewiesen sind. Wir müssen also beides schaffen, Nachhaltigkeit und Rentabilität.

Rafik Awad: «Wir sind auf gutem Weg, alle unsere Immobilien bis 2050 klimaneutral betreiben zu können.»
(Foto: David Ramseier)

Und wie schafft ihr das? Nachhaltigkeit ist nicht gratis.

Nachhaltigkeit kostet uns erst mal was, und das ist gut so. Weshalb? Ein Preisschild wirkt disziplinierend auf Investitionsentscheide und verlangt eine vorausschauende Planung, bevor man zugreift. Fakt ist: Nachhaltig betriebene Immobilien generieren auf diversen Ebenen Mehrwerte wie tiefere Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter oder eine höhere Zahlungsbereitschaft im Transaktionsmarkt.

Ganz konkret: Wie viel CO₂ habt ihr bislang einsparen können?

In den von der Zürcher Kantonalbank betreuten Swisscanto-Immobilienprodukten arbeiten wir seit 2016 an Nachhaltigkeitsmassnahmen. Unter anderem deshalb war unsere durchschnittliche Emissionsintensität im Jahr 2021 mit 11,3 Kilogramm CO₂ pro beheiztem Quadratmeter im Vergleich zum Gebäudepark der Schweiz mit über 15 kg/m²deutlich tiefer.

Welche Kriterien entscheiden über Implementationen von CO₂-Reduktions-Massnahmen in einem Portfolio?

Im Kern stellen wir uns zwei Fragen: Investieren wir in die richtigen Massnahmen aus einer Kosten-Nutzen-Perspektive und entsprechen die Massnahmen auch der Liegenschaftsstrategie?

Bei der Kosten-Nutzen-Analyse fokussieren wir auf die Vermeidungskosten verschiedener Massnahmen. Das heisst: Wie viel kostet es, eine Tonne CO₂ pro Jahr einzusparen? Der Nutzen ist hier nicht ökonomischer, sondern ökologischer Natur. Die Vermeidungskosten variieren je nach Massnahme und Liegenschaft teils deutlich. Um diese verlässlich zu berechnen, haben wir in Kooperation mit einem spezialisierten Ingenieurbüro ein Absenkpfad-Tool entwickelt. Damit lassen sich für jede Immobilie Investitionskosten und CO₂-Sparquoten verschiedener Massnahmen wie Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse, Hüllensanierung oder Photovoltaik vergleichen.

Was heisst das konkret? Wann wird eine CO₂-Reduktionsmassnahme vorgezogen, wann zurückgestellt?

CO2-Reduktionsmassnahmen bei Liegenschaften an attraktiven Wohnlagen, hohem CO2-Ausstoss und relativ tiefen Vermeidungskosten werden vorgezogen. Nach hinten priorisiert werden indes CO2-Reduktionsmassnahmen mit aktuell hohen Vermeidungskosten oder Objekten mit unpassenden Liegenschaftsstrategien. Das betrifft zum Beispiel Immobilien an Standorten, die künftig an das Fernwärmenetz angeschlossen werden, oder solche, für die mittelfristig ein Ersatzneubau geplant ist.

Lassen sich alle im Asset Management der Zürcher Kantonalbank verwalteten Liegenschaften fristgerecht klimaneutral betreiben?

Wir sind auf gutem Weg, all unsere Immobilien bis 2050 klimaneutral betreiben zu können. Allerdings sind wir auch auf Partnerleistungen angewiesen. Dies gilt insbesondere für die Strom- und Fernwärmeproduktion. Beides muss in den nächsten Jahren flächendeckend auf nachhaltige Energiequellen umgestellt werden.

Rafik Awad

Rafik Awad ist im Asset Management der Zürcher Kantonalbank verantwortlich für das strategische und operative Management des Immobilienportfolios der Swisscanto Anlagestiftung mit über 260 Liegenschaften und Projekten. Der Diplom-Ingenieur ist seit 2017 für die Zürcher Kantonalbank tätig. Zuvor arbeitete er mehrere Jahre als Projektleiter für den Baukonzern Implenia und für das renommierte Architektenbüro Werner Sobek.