Nachhaltigkeit bei Immobilienanlagen

Mit den drohenden Folgen des Klimawandels erhält der Immobiliensektor zunehmend Gewicht – immerhin geht schätzungsweise rund ein Drittel der Schweizer CO2-Emissionen auf das Konto von Immobilien. Entsprechend stark ist die Hebelwirkung auf Portfolioebene bei der Reduktion der Treibhausgasemissionen. Wie können in der Praxis CO2-Reduktionsziele für Immobilienportfolios formuliert und umgesetzt werden?

Systematisches Messen als Grundlage

Verlässliche Daten zum aktuellen Energieverbrauch und Emissionen der Liegenschaften markieren den Ausgangspunkt für eine CO2-Reduktionsstrategie. Auf dieser Basis können zielgerichtete Massnahmen für die Absenkung von Treibhausgasemissionen ergriffen werden. Das Asset Management der Zürcher Kantonalbank hat in den vergangenen Jahren ein Energie- und CO2-Monitoring für die Liegenschaften und Portfolios aufgebaut. Die Flächen-, Energie- und Verbrauchsdaten (Heizenergie, Strom, Treibhausgasemission und Wasser) werden systematisch manuell oder automatisiert gemessen, in einem Energiemanagementsystem erfasst und pro Immobilienportfolio aggregiert ausgewiesen. Eine unabhängige Drittpartei validiert die Datenqualität.

Umsetzung des Pariser Klimaabkommens

Im Frühjahr 2020 bekannte sich das Asset Management der Zürcher Kantonalbank zur Umsetzung des Reduktionsziels des Pariser Klimaabkommens in all seinen aktiv gema-nagten Fonds und Anlagestiftungen in den traditionellen Anlageklassen. Konkret haben wir uns für die direkten Immobilienanlagen ein Netto-Null-Ziel bis 2050 gesetzt. Angesichts des rasanten Anstieges der Energiepreise in den vergangenen Monaten werden aktuell auch intern beschleunigte Szenarien hinsichtlich Erreichung des Netto-Null-Ziels geprüft.

Die Reduktion des CO2-Ausstosses orientiert sich an einem dreistufigen Massnahmenkatalog. Die 3. Stufe zeigt die grösste Hebelwirkung bezüglich CO2-Reduktion.

1. Stufe: Umsetzung von Massnahmen ohne bauliche Veränderungen und Adaption im Nutzerverhalten. Diese beinhaltet beispielsweise die Optimierung der Haustechnikeinstellungen und den flächendeckenden Wechsel von Allgemein- auf Ökostrom.
2. Stufe: Verbesserung der Haustechnik durch gezielte kleinere Investitionen wie zum Beispiel in energieeffizientere Sensoren und Pumpen.
3. Stufe: Umfassende Investitionen in beispielsweise Energieträgerwechsel, Gesamtsanierungen oder Neubauten. Dabei setzen wir, sofern technisch möglich, konsequent auf erneuerbare Energiequellen. Der Einbau von nachhaltigen Stromgewinnungsanlagen, etwa Photovoltaik, wird systematisch geprüft. Zudem orientieren wir uns bei Neubauten an MINERGIE Standards.

Absenkpfad als Steuerungstool

Das zentrale Steuerungs- und Reportingtool zur Umsetzung des Netto-Null-Zieles bilden CO2-Absenkpfade für die einzelnen Immobilienanlageprodukte. Die Absenkpfade basieren in einem ersten Schritt auf einer ökonomischen und ökologischen Beurteilung aller Bestandsobjekte. Jede Immobilie hat einen eigenen Lebenszyklus und Eigenheiten, die in die Analyse einfliessen. Beantwortet werden unter anderem Fragen nach optimalen Energieträgern, dem Solarstrompotenzial oder dem Sanierungszyklus. Die Antworten auf diese Fragen münden in objektspezifische Instandsetzungsmassnahmen. In einem zweiten Schritt werden die einzelnen Massnahmen auf Portfolioebene aggregiert und zeitlich optimiert. Das Ziel der Optimierung ist eine portfolioweite Glättung der jährlich erforderlichen finanziellen und personellen Ressourcen. Zugleich können dadurch mögliche zukünftige technologische Fortschritte in der Planung berücksichtigt werden.

Die Absenkpfade ermöglichen eine zeitgerechte Einhaltung des Pariser Klimaabkommens hinsichtlich Immobilienportfolios, ohne dabei die Stabilität der Anlagerenditen zu beeinträchtigen. Das entspricht unserer Maxime, ökologische Zielsetzungen immer auch mit den Renditeerwartungen von Anlegerinnen und Anlegern in Einklang zu bringen.

Zürcher Kantonalbank
Asset Management

Das Asset Management der Zürcher Kantonalbank zählt zu den Pionieren im Bereich nachhaltiger Anlagen. Die Zürcher Kantonalbank gehört hierzulande zu den grössten Immobilien Asset Managern, mit einem verwalteten Immobilienvermögen von über CHF 12 Milliarden und rund 450 Liegenschaften.

 

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